住房保障，既關系民生，也關乎發展。

“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”寥寥數百字，再次明確2022年房地產發展方向。

記者梳理發現，“房住不炒”“三穩”等關鍵詞再次強調了房地產總基調不會變，“探索新的發展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”則是首次出現在《政府工作報告》中，既在字里行間透露出今年房地產市場調控的重點，又詮釋了對保障不同群體合理住房需求的高度重視。

多位代表委員和專家在接受人民網記者采訪時表示，今年的《政府工作報告》延續了此前中央經濟工作會議的基調和任務，保證了調控政策的連續性和穩定性，增強了調控政策的協調性和精準性。同時，圍繞“房住不炒”的長效機制和房地產供給側改革，緊扣“高質量”主線促進房地產業良性循環和健康發展，這些中長期思路對于今年開展房地產工作具有積極意義和促進效果。

加強民生兜底保障

明確堅持“房住不炒”“三穩”目標

“全文共出現76次！”這是“穩”字在今年《政府工作報告》中出現的次數。與之對應，我國房地產政策基調背后同樣連著一個“穩”字。

有專家表示，以“穩”為主題，再次明確要求“房住不炒”，是今年房地產市場調控長期的指導方針，也是持續改善民生，著力穩定宏觀經濟大盤的重要保證。

“從2016年首次提出‘房住不炒’，這個提法是一以貫之的，這表明中央對房地產市場政策的導向已經非常明確，不再將房地產作為短期調控手段。”國務院發展研究中心研究員、國研經濟研究院院長李布在接受人民網記者專訪時表示，當前我國住房領域發展不平衡、不充分矛盾仍然存在，歸根結底就是要滿足群眾實實在在的住房需求，特別是重點群體的階段性住房困難問題。

“中央對房地產的政策一直是明確而延續的。在不同的時期采取寬或嚴的調控是正常的，不必過度擔憂。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，目前，房地產政策工具是長短結合，在循序漸進中房地產市場健康發展的長效機制已初步形成。

今年兩會對房地產的表述，放在了“切實保障和改善民生”板塊中。對此，李布分析稱，“住有所居”是民生“七有”的重要內容之一，切中了住房本身的核心要義，其背后折射出的是，一方面住房要向居住屬性回歸，另一方面住房的投資作用特別是投機作用必須得到有效抑制。

“在‘穩’的基調下，具體而言，未來保障性租賃住房市場供給將起到加強民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實現‘房住不炒’、平抑房價。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

探索新發展模式成亮點

助推“租購并舉”政策落實落地

今年的《政府工作報告》首次提出要“探索房地產新的發展模式”。這一表述，是繼去年底中央經濟工作會議提出之后，再次出現在公眾視野。

探索新的住房發展模式“新”在哪里？李布看來，第一個“新”是要在住房保障和住房市場之間要建立新的結構平衡。

據他介紹，一方面要在住房保障體系中，更好發揮政府的作用，通過多種方式實現住房保障群體“應保盡保”，特別是要強調“租購并舉”導向；另一方面要在住房市場體系中，要在充分發揮市場在資源配置中的決定性作用基礎上，優化房地產調控政策，重在滿足首套中小戶型、中低價位的自住需求，解決好超大城市和大城市群“人房匹配”問題。

第二個“新”是住房領域發展模式創新，在住房金融制度、房地產稅收體系、土地供給渠道等基礎性領域，深化改革創新，有效控制房地產貸款紅線，化解和防范房地產市場的系統性風險。

第三個“新”是要形成新的政策調控工具箱，針對住房矛盾的階段性特點變化，進一步完善調控手段，突出因地制宜、預判預調，實現穩房價、穩地價、穩預期，形成新的更加健康平穩的市場秩序。

“針對當前房地產行業面臨的主要問題，探索新的發展模式勢在必行。”全國政協委員莫天全建議，一要堅持市場體系和保障體系并行發展，建立人-房-地聯動機制；二要堅持租購并舉，保障租房群體享有公共服務的權利；三要堅持盤活存量，健全配套服務。

最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經濟工作會議。而確定這一政策導向，針對的正是長期以來我國房地產市場“重售輕租”的現實。

“印象最深的是保障性租賃住房政策的出臺，2021年7月2日國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，體現出國家對于保障性租賃住房的重視程度。”中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示。

“比如，在頂層設計上，明確了我國房地產市場是以市場化商品房、保障性租賃住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構。”趙然認為，這為滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創造“住有所居”“優其所居”提供了多種選擇。

滿足合理住房需求獲重視

由保障剛需擴展至改善、養老等多方群體

住房消費作為擴內需促消費的重要領域之一，對于穩增長的重要性不言而喻。在多地發布的2022年《政府工作報告》中，“滿足購房者合理需求”這一詞也屢被提及，這也意味著，只要能夠真正滿足消費者使用需求即為合理，住房的民生屬性更為突出。

行業供給側改革背后都蘊含著新的經濟增長點。中國宏觀經濟研究院研究員劉琳在接受記者采訪時表示，今年兩會關于房地產的表態，既有供給側內容，也有需求側內容，兼顧了中長期發展和短期市場維穩兩方面。

供給側方面，除繼續實施城市更新、老舊小區改造、重大民生設施建設等方面以外，《政府工作報告》強調推進保障性租賃住房建設，中長期有利于推動發展長租房市場、探索“租購并舉”新模式，短期內也可以拉動投資，為穩定經濟增長大局做貢獻。

需求側方面，《政府工作報告》中明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，延續了去年10月下旬以來中財辦、央行、住建部、銀保監會等部門關于住房需求的政策思路，即支持合理的住房需求，包括剛需和改善性住房需求。支持合理住房需求與“房住不炒”并不矛盾，且在房地產市場過快下行時期反復強調支持合理住房需求，對穩定市場預期有積極作用。

劉琳舉例稱，從市場運行情況看，去年10月以來個人住房按揭貸款增加，房價上漲城市數量增加，部分一二線城市二手房市場回暖，市場初現觸底企穩跡象。

她還表示，針對新市民解決住房問題，更是從供求兩方面予以支持。一方面完善長租房市場，增加保障性租賃住房供給，另一方面，明確對新市民購房需求實施普惠金融支持。

李布則強調，下一步無論是繼續貫徹“房住不炒”的總基調和“租購并舉”的新模式，還是實現“三穩”的預期，都需要深化供給側結構性改革，才能實現人、房、地、錢等要素真正暢通起來，城市才能更好地創造美好生活。

給予規模龐大的新市民群體定向的金融支持政策，正成為“滿足購房者的合理住房需求”的政策發力點。莫天全在全國兩會上建議，相比而言，降低首付比例對需求端的影響更為直接，既包括對首套房/二套房首付比例的直接調節，也包括對部分城市二套住房的認定標準的間接調節，“應進一步加大對剛需和改善需求的信貸支持力度，促進需求恢復，穩定市場預期。”

在我愛我家集團董事長、總裁謝勇看來，滿足合理住房需求，核心則在于面向新市民與青年人，在更大的時間與空間范圍內提供豐富多樣的租房選擇，一方面是合理的租金，讓租戶的“付得起”，另一方面是推動職住平衡，為居住構建舒適的工作、生活等外部環境，讓租戶“住得好”。

中央重提因城施策

良性循環成2022年樓市關鍵詞

“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”是今年《政府工作報告》中提到的另一大亮點，對于行業實現健康發展至關重要。

在因城施策方面，2015年“兩會”就曾提出堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任；2016年則提出因城施策去庫存；2020年為因城施策促進房地產市場平穩健康發展。雖然因城施策的目的不同，但因城施策這一調控手段并未改變。而2022年，因城施策的目的為促進房地產業良性循環和健康發展。

李布表示，隨著我國新型城鎮化進程不斷深化，人口不僅呈現向大城市群、大都市圈城鎮化集聚的趨勢，而且地區間人口流動方向發生新變化，城市間的分化越來越明顯。

“因此，房地產市場不可能全國同此涼熱，肯定是要落實因城施策。”在他看來，各個城市面臨的問題可能完全不同，各地可根據自身城鎮化水平、人口增長規模、融資能力，通過包括優化供地、完善信貸、調整稅收、提升公共服務等一攬子措施，更好的推進和引導保障房、長租房建設，調節住房需求有序釋放，優化房地產市場監管環境。

對此，謝勇表示，從宏觀角度來看，中國的房地產市場正處于重要調整期，過去房地產有很強的投機屬性，“良性循環”則推動整個行業走向穩定有序，今后將逐步走向以提升房地產建造品質，提升存量房地產服務品質為核心的高質量發展。

那么，2022年房地產行業該何去何從？如何解決重點群體住房困難問題？“良性循環”無疑將成為重要關鍵詞。

“目前房地產行業良性循環仍面臨較多阻礙，不利于經濟的穩定發展。”對此，莫天全建議，要進一步加大對房地產開發企業的資金支持力度，暢通上下游產業資金鏈，穩定企業信心。

“高校畢業生、新藍領等新市民、青年人是我國城鎮化進程中的關鍵群體，對促進城市新業態發展、帶動國內大循環、穩定社會就業發揮著重要支撐作用。”全國政協委員、中央黨校(國家行政學院)馬克思主義學院院長張占斌在接受記者采訪時如是說。

張占斌表示，解決好這部分重點人群的住房問題，既是解決大城市住房問題的關鍵所在，也是實現人民安居樂業、社會安定有序的需要。

他同時表示，當前各界對租賃住房的關注點主要集中在供給端，而新市民、青年人為代表的重點群體覆蓋面廣、收入跨度大、住房痛點不一，對保障性租賃住房的需求存在較大差異，需分類研究、統籌考慮。

對此，張占斌建議，要緊密結合不同關鍵群體的需求，在建立多層次保障性租賃住房供給體系、提升受保障對象的居住體驗和租住服務、強化住房基礎設施建設和租賃市場治理水平等方面，探索美好租住新路徑、新模式、新方法，為大學畢業生、新市民、青年人提供保障性租賃產品，切實增強其城市生活的幸福感、獲得感、成就感。

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