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房企“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、土地供地“兩集中”……進(jìn)入8月，在經(jīng)歷密集、精細(xì)的調(diào)控之后，上市房企正式進(jìn)入中報密集披露期。

監(jiān)管的不斷加碼，對整個行業(yè)的發(fā)展都有較為深遠(yuǎn)的影響。有專家認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期與開發(fā)運(yùn)營模式已不能完全適應(yīng)當(dāng)下的市場環(huán)境。上市房企中報的密集披露，也為政策落地后的市場調(diào)整情況提供了重要的觀察窗口。

從中報業(yè)績看，2021年上半年，行業(yè)整體業(yè)績保持穩(wěn)定，房企“降負(fù)債”成效明顯。

據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，在A股上市的117家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均已披露業(yè)績中報。從凈利潤來看，有91家企業(yè)實現(xiàn)盈利，占比77.7%。其中，24家凈利潤突破10億元，萬科、保利、綠地三家房企凈利潤均破100億元，分別實現(xiàn)超161億元、146億元、109億元。

多位專家表示，在行業(yè)馬太效應(yīng)不斷加劇的情況下，不同規(guī)模房企的發(fā)展目標(biāo)和需求將面臨分化。在政策影響下，房企仍需轉(zhuǎn)變底層邏輯，用高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展代替對規(guī)模的執(zhí)著，在傳統(tǒng)行業(yè)效能見頂前，布局尋求新突破。

行業(yè)“降負(fù)”成效明顯

2020年8月，住建部、人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會， 12家房企出席會議。會后，關(guān)于“三道紅線”的信息在網(wǎng)上迅速發(fā)酵。一年后，官方在2021年7月首次對“三道紅線”進(jìn)行明確，即“三線四檔”，這無疑是給身患“三高”的部分房企亮出了“紅牌”。

過去的一年，在政策對房企杠桿監(jiān)管的強(qiáng)加碼下，不少房企通過賣項目、分拆物業(yè)上市等方法，緩解流動性壓力。亦有的拿地又退地，或向金融機(jī)構(gòu)爭取債務(wù)展期，想方設(shè)法降低杠桿比例，讓債務(wù)回歸合理區(qū)間。

從數(shù)據(jù)上看，一年來行業(yè)整體“降負(fù)”較為明顯。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現(xiàn)降檔，降檔率達(dá)到40%，零踩線的房企數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家。

從今年中報看，“降負(fù)”仍在繼續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，在目前統(tǒng)計的79家已發(fā)報房企中，有71家保持檔位不變，占比近90%；萬科、綠地、雅居樂、祥生、佳兆業(yè)5家房企下降一檔，另有京投發(fā)展、上實發(fā)展、藍(lán)光三家房企出現(xiàn)檔位上升情況。

當(dāng)然，“降杠桿”關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展，并非逞一時之快。與房企的快速降檔相對應(yīng)，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)也引發(fā)業(yè)界對其安全性的關(guān)注。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年房地產(chǎn)違約債券余額占全市場比重由4%以下提升至8%，金額從2019年的67億元，提升至2020年的203億元。進(jìn)入2021年后，房企違約情況進(jìn)一步加劇。截至8月初，房地產(chǎn)違約債券余額已達(dá)到468億元的歷史最高值，占全市場債券違約余額的29%。

“ ‘快速’其實是把雙刃劍，投放在更長的維度中，降檔的結(jié)果是短期的，而降檔的質(zhì)量是長期的。當(dāng)前階段更加考驗房企對安全性和穩(wěn)定性的把控，房企需正確理解監(jiān)管政策的實際目的，追求持久穩(wěn)定的發(fā)展方向。” 貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

房企拿地更趨謹(jǐn)慎

今年，是土地市場“雙集中”供地政策施行的第一年。從拿地數(shù)據(jù)上看，各規(guī)模房企均不約而同選擇放慢腳步，拿地態(tài)度更趨謹(jǐn)慎。提高現(xiàn)金流，成為當(dāng)下眾多房企應(yīng)對風(fēng)險的重要舉措。

雅居樂集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林在今年業(yè)績會上坦言，現(xiàn)在的確是“現(xiàn)金為王”的時期，雅居樂將會“優(yōu)中選優(yōu)”，未來3年會在各方面更加審慎。

今年上半年，綠地拿地總量較去年同期有所下降，累計新獲取項目34個，權(quán)益土地面積259萬平方米，權(quán)益計容建筑面積571萬平方米。綠地在中報中表示，今年綠地更加突出“現(xiàn)金流回正快”等要求，更加注重項目的質(zhì)量和效益。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，疊加房企“三線四檔”、銀行金融機(jī)構(gòu)“兩集中”等調(diào)控影響，房企對土地市場的審慎態(tài)度或成為未來的長期趨勢。

貝殼研究院策略分析師劉婧姝表示，2021年上半年正處各項政策的關(guān)鍵適應(yīng)階段，TOP50頭部房企面對資金壓力選擇開源節(jié)流，加速出貨的同時縮減土地市場的開銷，住宅用地成交面積縮減近兩成。同時，房企取地愈加謹(jǐn)慎，更加傾向于“小而精”，聚焦長三角和粵港澳等熱點區(qū)域和熱點城市降低未來銷售風(fēng)險。

上半年拿地收縮，是否會影響下半年新房市場的銷售情況？劉婧姝表示，上半年取地量縮減情況疊加調(diào)控政策加碼，下半年新房市場銷售面積下滑將是大概率事件，新房市場銷售額亦會有所收縮。

“通常情況下，房企受結(jié)算影響，報表存在一定滯后性。今年調(diào)控對房企業(yè)績的綜合影響，將在2021年報發(fā)布時更為明顯。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“開源節(jié)流”仍是行業(yè)長期課題

可以看到，在調(diào)控加碼的持續(xù)引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)變革的步伐正在加速，過去粗暴高利的發(fā)展模式已一去不復(fù)返。

有觀點認(rèn)為，在政策影響下，房企需從底層邏輯上需要發(fā)生轉(zhuǎn)變，用高質(zhì)量的發(fā)展代替對規(guī)模的執(zhí)著。在行業(yè)馬太效應(yīng)不斷加劇下，頭部房企的壓力主要來自于如何高質(zhì)量發(fā)展，中小型房企則更多面臨突破和生存壓力。

以臥龍地產(chǎn)為例，根據(jù)其中報顯示，上半年，臥龍地產(chǎn)新開工面積14.58萬平方米，竣工面積14.24萬平方米。土地面積則無新增。

李宇嘉認(rèn)為，在改善性需求崛起的情況下，部分企業(yè)因前期過快擴(kuò)張、彎道超車，造成債務(wù)的大規(guī)模的累積。這種模式在當(dāng)前拿地和融資集中化的環(huán)境中將更容易受到風(fēng)險的沖擊。而資金情況相對較好的企業(yè)，則可能會在當(dāng)前形式下獲得更多市場機(jī)會。

在這一趨勢下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路。近期，就有房企變被動為主動，對外公開表外債務(wù)融資，應(yīng)對行業(yè)“變速”風(fēng)險。

一直以來，具有隱性債務(wù)屬性的表外負(fù)債成為行業(yè)較大的風(fēng)險隱患。在8月23日正榮地產(chǎn)舉行的2021年中期業(yè)績發(fā)布會上，正榮高管團(tuán)隊主動公布其表外負(fù)債情況，成為行業(yè)內(nèi)首家主動披露表外負(fù)債的房企。

對于頭部企業(yè)來講，降本、提質(zhì)與增效同樣是需要長期關(guān)注的重要課題。保利中報提出，面對行業(yè)不確定性增加、資金面承壓、利潤率下行等風(fēng)險，將進(jìn)一步加強(qiáng)資金回籠，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品效能、強(qiáng)化成本管控，提升運(yùn)營效率。

潘浩表示，房企產(chǎn)市場規(guī)則不斷規(guī)范，更加考驗房企的高質(zhì)量發(fā)展模式，而高質(zhì)量中更為重要的是企業(yè)盈利模式的可持續(xù)性。“近年來，和房企相關(guān)的持有型租賃市場、物業(yè)管理市場、養(yǎng)老市場、城市更新以及數(shù)字化領(lǐng)域等都存在一定的市場機(jī)會。房企要在未來傳統(tǒng)行業(yè)規(guī)模和效能見頂之前，布局新的可持續(xù)增長點。” 

 

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