15日，人民銀行、銀保監會發布《 關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱通知）。 通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

多位專家表示，在“房住不炒”定位不變前提下，此次調整將間接推動個人首套商業性房貸利率的下降，進一步降低剛需和改善性住房的資金成本，更好支持新市民等群體的剛性和改善性住房需求。同時，通過打破個人首套商業性房貸利率下限的限制，也為各地結合自身實際“因城施策”帶來更多自主權。

個人首套房貸利率可低至4.4%

2019年，央行發布實行房貸利率的新政策，將新發放的商業性個人住房貸款利率，從以往的固定利率，調整為以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

以最近一次五年期LPR來看，此次調整后，居民家庭首套房貸利率最低可從4.6%降至4.4%。簡單講，此次政策調整，相當于為各地商業性房貸利率劃定了一個更低的限度。未來，各地將結合實際情況，在此標準上對商業性房貸利率進行加點調整。

或降低剛需群體還款壓力

對于即將辦理首套房按揭貸款的家庭來講，這次調整將會有哪些實實在在的好處？

據央行此前發布的《2022年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，當前統計的全國個人按揭貸款利率為5.42%。若據此數值計算，在減去20個基點后，未來個人按揭貸款實際利率有望降低至5.22%。

以個人按揭貸款50萬、等額本息、30年月供償還的方式進行計算，調降后個人每月可少還62.16元，30年則可少還超2.2萬元。對于一線購房者來講，若貸款擴大至500萬元，30年則可少還超22萬元。

值得注意的是，此次通知指出，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。這意味著個人住房商貸利率下限調整范圍不包括二套房，且不適用于已辦理過首套房按揭貸款的個人家庭。

對于二套房沒有調整的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這主要是因為政策導向還是不希望房地產吸納社會更多資金，也就是不希望社會資金過多過快地流入房地產，堅持“房住不炒”定位。“在這種情況下，政策紓困是有所為有所不為。”

進一步引導銀行下調房貸利率

“應該講，全面降成本是未來樓市政策的一個主基調。只有全面降成本才能降低大家的購房成本，激發市場需求。”李宇嘉表示，此次調整主要鼓勵首套房購置，促進商品房市場，改變糾偏需求收縮、預期轉弱、信心不足等市場狀態。

“從理論上來說，此次房地產市場利率下限調整可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發購買需要。在堅持‘ 房住不炒’定位不變的前提下，給了地方更多的自主權。” 浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林談道。

結合實際看，此次調整主要是通過打破利率下限的限制，以促進銀行間對首套房按揭競爭的方式，來促進首套房按揭利率的下行。“總體上，政策引導首套房利率略微下行，降低首套房用戶的按揭壓力。這個政策出臺以后，各家銀行會根據自身資金成本等實際情況，適度調整首套房利率。”盤和林表示。

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